Kira sınırlaması geçersiz sayıldı, kiracılar mağdur oldu

Almanya'nın Hessen eyaletinde kiracıları yüksek kiralardan korumak amacıyla uygulanan 'kira freni' (Mietpreisbremse) düzenlemesi mahkemeden döndü. Frankfurt Eyalet Mahkemesi, eyalet hükûmetinin düzenlemeyi uzatırken hukuki gereklilikleri yerine getirmediğine karar verdi.

Frankfurt Eyalet Mahkemesinin resmî açıklamasına göre Aralık 2025 ile Kasım 2026 arasındaki dönem için uzatılan düzenleme geçersiz sayıldı. Kararın gerekçesi ise eyalet hükûmetinin güncel konut piyasası verilerini kullanmaması.

1450 avro kira ödüyordu, mahkemeye başvurdu

Dava, Frankfurt'un Bahnhofsviertel semtinde dört odalı bir ev kiralayan kadının başvurusuyla başladı.

Kadın, Haziran 2024'te taşındığı ev için aylık 1450 avro net kira ödüyordu. Ancak Frankfurt'un resmî kira endeksine göre aynı özelliklere sahip bir konutun ortalama kirası yaklaşık 1040 avroydu.

Almanya'daki kira freni uygulamasına göre konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde yeni kiraya verilen evlerin kirası, belirli istisnalar dışında, bölgedeki ortalama kiranın yüzde 10 üzerinde olabiliyor.

Kiracı da fazla ödediği paraların iadesini istedi.

Mahkeme, Kasım 2025'e kadar olan dönem için kadını haklı buldu. Ancak Aralık 2025 ile Ağustos 2026 arasındaki fazla kira ödemelerinin iadesi talebini reddetti.

Hükûmet beş yıllık verileri yeniden kullanmış

Mahkemenin kararına göre Hessen hükûmeti, 2020 yılında yürürlüğe giren kira sınırlaması düzenlemesini Kasım 2025'te bir yıl uzattı.

Ancak bunu yaparken yeni bir araştırma hazırlamak yerine beş yıl önceki verileri kullandı. Hatta eski düzenlemenin gerekçesi neredeyse kelimesi kelimesine yeniden yazıldı.

Mahkeme, konut piyasasının sıkıntılı olduğunu göstermek için güncel veriler kullanılması gerektiğine dikkat çekti.

Kararda, "Beş yıldan eski verilerin güncel sayılamayacağı açıktır" değerlendirmesi yapıldı.

Üstelik hükûmetin ilgili belediyelerden yeni görüşler almadığı, eski değerlendirmeleri kullandığı da tespit edildi.

49 kentteki kiracılar etkilenebilir

Hessen'deki kira sınırlaması, konut piyasasının sıkıntılı olduğu belirlenen 49 kent ve belediyede uygulanıyordu.

Mahkemenin kararı, söz konusu bölgelerde kiracıların fazla ödedikleri kiraları geri isteyebilmesi açısından önemli bir hukuki belirsizlik yarattı.

Ancak kararın bütün kira sözleşmelerini otomatik olarak geçersiz hâle getirmediği belirtiliyor. Ayrıca mahkeme kararı yalnızca davanın tarafları için doğrudan bağlayıcı.

Bununla birlikte Frankfurt Eyalet Mahkemesinin ilgili hukuk dairesi, kentteki kira uyuşmazlıklarına ilişkin bütün istinaf başvurularına bakıyor. Bu nedenle kararın başka davalar açısından da önem taşıması bekleniyor.

Karar henüz kesinleşmedi

Mahkeme, konunun temel hukuki önemi nedeniyle Federal Yüksek Mahkemeye (Bundesgerichtshof) temyiz yolunu açık bıraktı. Dolayısıyla karar henüz kesinleşmedi.

Öte yandan Hessen hükûmeti, yeni bir kira koruma düzenlemesi hazırlıyor. Yeni düzenlemenin konut sıkıntısı yaşanan 71 kenti ve belediyeyi kapsaması planlanıyor.

Yaşanan hukuki sorun, kiracıları korumak amacıyla hazırlanan bir düzenlemenin hükûmetin usul hatası nedeniyle etkisiz kalabileceğini ortaya koydu.