Av. Abdullah Emili yazdı... Almanya’da gayrimenkul neden yüzyıllardır güvenli bir liman?

Almanya ve Türkiye’de yatırım yapanların en sık sorduğu sorulardan birinin, “Neden güvenli yatırım denildiğinde ilk akla Almanya’daki gayrimenkul geliyor?” olduğunu söyleyen Luxom Holding Yönetim Kurulu Başkanı Av. Abdullah Emili, bu soruya kendi kaleme aldığı yazıda ayrıntılı yanıt veriyor. Emili, Almanya’da mülkiyetin tarihsel köklerinden Grundbuch sistemine, hukuki güvenceden kiracı piyasasına kadar pek çok başlığı ele alıyor.

Emili, Almanya’daki gayrimenkul yatırımını anlattığı yazısında şunları kaleme aldı:

Almanya’da da Türkiye’de de yatırım yapan insanların aklındaki temel soru çoğu zaman aynıdır: Neden güvenli yatırım denildiğinde herkes ilk olarak Almanya’daki gayrimenkulü işaret ediyor? Bu soruyla ofisimde, mahkemede, noter işlemlerinde ve yatırım süreçlerinde neredeyse her gün karşılaşıyorum. Cevabı ise aslında oldukça açıktır. Almanya, pek çok ülkenin hâlâ ulaşmakta zorlandığı bir başarıya imza atmış, mülkiyeti yalnızca tanımakla kalmamış, onu sistematik ve son derece güçlü bir şekilde koruyan bir yapı inşa etmiştir. Bu nedenle insanlar yüzyıllardır servetlerini burada güvence altına almayı tercih etmektedir.

Tarihe kısa bir yolculuk yaptığımızda, Almanya’da mülkiyetin uzun zamandır güç, güven ve bağımsızlık anlamına geldiğini görürüz. Orta Çağ’da toprağı olan güçlüydü; modern Almanya’da ise mülkiyet bireyin en temel haklarından biri olarak kabul edilmektedir. Bu hak öylesine sıkı korunmaktadır ki bugün dünyadaki en güvenilir mülkiyet sistemlerinden biri Almanya’dadır. Bu güvence sisteminin merkezinde Grundbuch yer alır. Grundbuch, her taşınmazın kime ait olduğunu, üzerinde borç, ipotek, hak veya herhangi bir sınırlama olup olmadığını açıkça gösteren devlet kayıt sistemidir. Öyle titizlikle denetlenir ki sahtecilik neredeyse imkânsızdır. Bu nedenle uluslararası uzmanlar yıllardır Almanya’nın Avrupa’nın en güvenilir tapu sistemine sahip olduğunu vurgulamaktadır.

Almanya’daki gayrimenkulün bu kadar sağlam ve güvenilir bir yatırım alanı olmasının üç temel nedeni bulunur. İlk olarak ekonomik istikrar etkili bir rol oynar. Almanya siyasi olarak istikrarlı ve ekonomik olarak güçlü bir ülkedir. Dünyada yaşanan pek çok kriz, dalgalanma ve ekonomik sarsıntıya rağmen Alman gayrimenkul piyasası genellikle ayakta kalmayı başarır. Fiyatlarda sert düşüşler nadirdir, kiralar düzenli olarak artar ve uzun vadede değer kaybı görmek pek sık rastlanan bir durum değildir. Eski Bundesbank Başkanı Axel Weber’in ifade ettiği gibi, Almanya’da kira geliri elde eden biri adeta kendini doğal bir enflasyon kalkanıyla korumuş olur.

İkinci önemli unsur hukuki güvendir. Almanya’da gayrimenkul satın almak sürprizlere açık bir süreç değildir; tam aksine tamamen açık, şeffaf ve devlet güvencesi altındadır. Her satış mutlaka noter aracılığıyla yapılır. Noter yalnızca belge düzenleyen biri değil, aynı zamanda hem alıcıyı hem satıcıyı korumakla yükümlü olan tarafsız bir hukuk görevlisidir. Tüm riskler Grundbuch’ta açıkça görülür, para transferleri güvenli hesaplar üzerinden gerçekleşir ve mülkiyet devri devlet tarafından sıkı şekilde onaylanır. Avukat olarak rahatlıkla söyleyebilirim ki bu kadar güvenli ve şeffaf bir sistem dünyada çok az ülkede vardır.

Üçüncü unsur ise güçlü kiracı pazarıdır. Almanya’da nüfusun neredeyse yarısı kirada yaşamaktadır. Bu durum konut talebinin sürekli yüksek olmasını sağlar. Berlin, Münih, Köln veya Hamburg gibi büyük şehirlerde ev bulmak çoğu zaman zor bir mücadeledir; boş daire görmek neredeyse imkânsızdır. Bu da yatırımcı açısından düşük risk ve düzenli kira geliri anlamına gelir. Yani yatırımcı için en kritik konulardan biri olan talep sorunu Almanya’da zaten doğal olarak çözülmüş durumdadır.

Son yıllarda özellikle Türk yatırımcıların Almanya’ya yöneldiğini açıkça görüyorum. Bunun sebepleri son derece anlaşılırdır. Euro’nun güçlü olması, kira gelirlerinin öngörülebilirliği, hukuki sürecin şeffaflığı, büyük şehirlerdeki konut açığı ve piyasanın krizlerde bile istikrarını koruması bunun en belirgin nedenleridir. Ancak en önemli sebep çoğu zaman daha basittir: Doğru seçilmiş bir gayrimenkulün 20 ile 30 yıl boyunca düzenli gelir sağlaması. Türkiye’de ekonomik dalgalanmaların sık yaşandığı düşünüldüğünde bu istikrar birçok yatırımcı için altın değerindedir.

Tüm bunlara ek olarak Almanya’da gayrimenkul sahibi olmak yalnızca bugünün değil, nesillerin yatırım stratejisidir. Burada ev genellikle kısa vadede satılmak için alınmaz, aksine ailenin geleceğini güvence altına almak için tercih edilir. Bir gayrimenkul Almanya’da yalnızca gelir kaynağı değildir; aynı zamanda değerini koruyan bir varlık, emeklilik güvencesi ve nesilden nesile aktarılan bir mirastır. Alman sosyolog Ulrich Beck’in dediği gibi, gayrimenkul Alman ailelerinin servet omurgasını oluşturur. Benim mesleki deneyimim de bunu tamamen doğrulamaktadır. Almanya’da mülk sahibi olan kişi ekonomik olarak geleceğini güçlü bir şekilde sağlamlaştırmış olur.

Sonuç olarak Almanya’nın gayrimenkul piyasasını anlayan bir kişi aslında ülkenin ekonomik ve hukuki gücünü de anlamış olur. Almanya’nın sunduğu şey çok basit ama son derece değerlidir. Mülkiyeti koruyan, istikrarı destekleyen ve güven veren bir sistem. Bu nedenle Almanya’da gayrimenkul yüzyıllardır güvenli liman olma niteliğini korumaktadır.

Bu yazı Almanya’da gayrimenkul yatırımı üzerine hazırladığım on bölümlük serinin ilk yazısıdır. Bir sonraki bölümde Türk yatırımcıların en sık yaptığı hataları ve bunlardan nasıl kaçınılabileceğini ele alacağım.