Milyonlarca ev satışa çıkabilir: Konut fiyatları düşecek mi?

Almanya'da uzun yıllardır devam eden konut sıkıntısını değiştirebilecek önemli bir demografik dönüşüm yaşanıyor. Ülkenin en fazla konut sahibi olan kuşağı yaşlanırken, milyonlarca evin önümüzdeki yıllarda el değiştirmesi bekleniyor. Uzmanlara göre özellikle yaşlı nüfusun yoğun olduğu kırsal bölgelerde satılık ev sayısı artabilir. Bu durum, bazı bölgelerde gayrimenkul fiyatlarının düşmesine bile yol açabilir.

WDR'nin haberine göre Alman Ekonomi Enstitüsü (IW), Sparda Bankaları Birliği için hazırladığı yeni araştırmada, yaşlanan nüfusun konut piyasasına etkilerini inceledi. Almanya genelindeki yaklaşık 400 ilçe ve bağımsız kentte gerçekleştirilen araştırma, konut piyasasında önümüzdeki yıllarda önemli değişiklikler yaşanabileceğini ortaya koydu.

Ancak araştırmacılar, Almanya genelinde konut fiyatlarının birdenbire düşmesini beklemiyor. Çünkü satışa çıkabilecek evlerin önemli bir bölümü, konut talebinin yüksek olduğu şehirlerde bulunmuyor.

Almanya'daki evlerin üçte biri bu kuşağın elinde

Araştırmaya göre Almanya'da 'Babyboomer' olarak adlandırılan, doğum oranlarının yüksek olduğu yıllarda dünyaya gelen kuşak, ülke tarihinde en fazla gayrimenkule sahip nesil konumunda.

Bu kuşağın elinde Almanya'daki konutların üçte birinden fazlası bulunuyor.

Ancak söz konusu kuşağın giderek daha fazla üyesi emeklilik yaşına ulaşıyor. Birçok kişi artık daha küçük evlerde yaşamak istiyor. Bazıları bakım hizmeti sunan konutlara taşınıyor, bazıları ise evlerini çocuklarına bırakıyor.

Alman Ekonomi Enstitüsü'nün hesaplamalarına göre eyaletlerin büyük bölümünde mevcut ev sahiplerinin yüzde 28 ila 32'sinin konutları, önümüzdeki birkaç on yıl içinde satış veya miras yoluyla el değiştirebilir.

Uzmanlar, yaşlı kuşağın elindeki bu gayrimenkullerin piyasaya çıkmasını 'Silver Tsunami', yani 'Gümüş Tsunami' olarak adlandırıyor.

Ancak araştırmaya göre bu gelişme, bütün Almanya'da otomatik olarak fiyatların düşeceği anlamına gelmiyor.

5,3 milyon ev sahibi ile 5,3 milyon alıcı adayı karşı karşıya

Araştırmanın en dikkat çekici sonuçlarından biri, Almanya genelinde ev sahibi olabilecek genç haneler ile yaşlı ev sahiplerinin sayısının birbirine yakın olması.

Sparda Bankaları Birliği'nin açıkladığı verilere göre ülkede 65 yaş ve üzerinde yaklaşık 5,3 milyon ev sahibi hane bulunuyor.

Buna karşılık 30-44 yaş grubunda, kirada yaşayan ve gelecekte ev satın alabilecek yaklaşık 5,3 milyon hane var.

İlk bakışta bu rakamlar, önümüzdeki yıllarda piyasaya çıkabilecek konutların talebi karşılayabileceğini düşündürüyor.

Ancak araştırmacılar, asıl sorunun evlerin sayısında değil, bulundukları bölgelerde olduğunu belirtiyor.

Çünkü gençlerin ev satın almak istediği yerlerle yaşlıların sahip olduğu konutların bulunduğu bölgeler çoğu zaman birbirinden farklı.

Kırsal bölgelerde fiyatlar düşebilir

Araştırmaya göre Almanya'nın bazı kırsal bölgelerinde yaşlı ev sahiplerinin sayısı oldukça yüksek.

Bu bölgelerde genç nüfusun azalması ve evlerin zamanla satışa çıkarılması, gayrimenkul piyasasında arz fazlasına yol açabilir.

Özellikle Kuzey Ren-Vestfalya eyaletindeki Höxter ilçesi buna örnek gösteriliyor.

Bölgede kendi konutunda yaşayan ev sahiplerinin oranı yaklaşık yüzde 60 seviyesinde. Üstelik ev sahiplerinin önemli bir bölümü ileri yaşlarda bulunuyor.

Bu kişilerin konutları önümüzdeki yıllarda satışa çıkarıldığında yeterli sayıda alıcı bulunamayabilir.

Araştırmacılara göre bunun sonucunda ev fiyatları düşebilir ve boş kalan konutların sayısı artabilir.

Benzer bir durum, Kuzey Ren-Vestfalya'nın güneyindeki Euskirchen gibi kırsal bölgelerde de yaşanabilir.

Büyük şehirlerde aynı tablo beklenmiyor

Kırsal bölgelerde konut fiyatlarının düşme ihtimali bulunmasına rağmen büyük şehirlerde durum farklı.

Köln, Düsseldorf ve Münster gibi kentlerde öğrenciler, genç çalışanlar ve aileler uygun fiyatlı ev bulmakta zorlanıyor.

Bu bölgelerde konut talebi yüksek kalmaya devam ediyor.

Araştırmaya göre Kuzey Ren-Vestfalya, Almanya'da gelecekte de konut talebinin yüksek olması beklenen eyaletlerden biri.

Eyalette potansiyel konut talebinin, yaşlı ev sahiplerinden piyasaya çıkabilecek konut arzını yüzde 11 oranında aşacağı hesaplanıyor.

Bu nedenle birçok yaşlı ev sahibinin konutunu satması veya miras bırakması bile eyalet genelindeki konut sıkıntısını tamamen çözmeyebilir.

Alman Ekonomi Enstitüsü'nden Johannes Ewald, sorunu şu örnekle anlattı:

Kuzey Ren-Vestfalya'nın güneyindeki Euskirchen gibi bazı kırsal bölgelerde ev sahibi hanelerin sayısı kiracı hanelerden çok daha fazla. Ancak bu durum Münsterland'da ev arayanlara muhtemelen pek yardımcı olmayacak.

Ewald'a göre konut arzı ile talebin aynı bölgelerde buluşmaması, demografik değişimin konut piyasasındaki olumlu etkilerini sınırlayacak.

Boş kalan evleri genç ailelere satmak istiyorlar

Bazı belediyeler, gelecekte yaşanabilecek sorunlara karşı şimdiden harekete geçti.

Özellikle küçük yerleşim yerlerinde, genç ailelerin eski evleri satın almasını teşvik eden programlar uygulanıyor.

Bu uygulamalardan biri Kuzey Ren-Vestfalya'nın Hiddenhausen belediyesinde yürütülüyor.

Belediye, 2007 yılından beri 'Jung kauft Alt' (Gençler eski evleri satın alıyor) adlı bir destek programı uyguluyor.

Program kapsamında en az 25 yıllık evleri satın alan genç ailelere maddi yardım sağlanıyor.

Belediye, uygun koşulları karşılayan ailelere 9 bin avroya kadar destek verebiliyor.

Bu yardımla hem eski konutların yeniden kullanılması hem de satın alma sonrasında ortaya çıkabilecek tadilat masraflarının hafifletilmesi hedefleniyor.

5 bin evden 926'sı destek programından yararlandı

Hiddenhausen belediyesinin uyguladığı programın bugüne kadar önemli sonuçlar verdiği belirtiliyor.

Yaklaşık 5 bin konutun bulunduğu belediyede 926 bina, program kapsamında maddi destekten yararlandı.

Böylece eski evlerin boş kalması yerine genç aileler tarafından satın alınması teşvik edildi.

Belediye, bu yöntemle hem konutların kullanımını sürdürmeyi hem de nüfus kaybını önlemeyi amaçlıyor.

Benzer bir girişim Lennestadt kentinde de uygulanıyor.

'L(i)ebenswert Lennestadt' adlı projeyle ev satmak isteyenlerle konut arayan kişilerin bir araya getirilmesi hedefleniyor.

Oluşturulan internet platformunda vatandaşlar, satmak veya kiralamak istedikleri gayrimenkulleri bildirebiliyor. Ev arayan kişiler de ihtiyaçlarını paylaşabiliyor.

Böylece boş konutların daha hızlı değerlendirilmesi ve uygun alıcılarla buluşturulması amaçlanıyor.

Uzmanlar genel bir fiyat çöküşü beklemiyor

Araştırmanın sonuçları, Almanya'daki gayrimenkul piyasasının geleceğinin büyük ölçüde bölgesel gelişmelere bağlı olduğunu gösteriyor.

Yaşlı nüfusun yoğun olduğu ve gençlerin göç ettiği bölgelerde satılık ev sayısının artması, alıcılar açısından yeni fırsatlar yaratabilir.

Ancak nüfusun büyüdüğü ve konut talebinin güçlü kaldığı şehirlerde fiyatların aynı nedenle düşmesi beklenmiyor.

Sparda Bankaları Birliği de yaşlı ev sahiplerinin konutlarının piyasaya çıkmasının, Almanya genelindeki konut sorununu kendiliğinden çözmeyeceğini vurguluyor.

Birliğe göre özellikle büyük şehirlerde yeni konut inşasına, mevcut binaların daha verimli kullanılmasına ve ev satın almak isteyen ailelerin finansmana erişiminin kolaylaştırılmasına ihtiyaç devam ediyor.

Dolayısıyla önümüzdeki yıllarda Almanya'da gayrimenkul piyasasında iki farklı gelişme yaşanabilir. Bazı kırsal bölgelerde satılık ev sayısının artması fiyatları aşağı çekebilirken, büyük kentlerde konut sıkıntısı ve yüksek fiyatlar devam edebilir.

Araştırmanın ortaya koyduğu bu tablo henüz gerçekleşmiş bir fiyat düşüşünü değil, önümüzdeki yıllarda yaşanabilecek demografik değişimin olası etkilerini gösteriyor.